房产税将长远抑制楼价攀升

2011年01月31日 来源:深圳商报

  “新国八条”和房产税接踵而至。房产税试点的力度低于市场预期,业内人士认为,房产税影响有限,“新国八条”和房产税的政策叠加效应不可小觑,将长远抑制楼价上涨。

  中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为,楼市第三轮调控的启动信号已发。

  严厉程度低于预期

  房产税是业界预期近期最为严厉的调控政策之一,但从重庆上海实施的房产税来看,有研究人士称其为“温柔一刀”。

  中邮证券房地产行业分析师邵明慧认为,上海主要针对的是“新购房”人群,而重庆则是针对高档住宅。两市的政策指向有明确的针对性,这在使普通群众受益的同时也减小了政策的杀伤范围。

  中原证券房地产行业分析师吴剑雄表示,沪渝房产税试点方案对楼市有实质性影响,方案总体温和,主要体现在三个方面:首先新老划断,对于存量住房都免征房产税(重庆独栋别墅除外),第二是应税面积的税率较低,第三是免征面积大。

  第一创业房地产行业分析师陈晓波的观点是,较低的税率使得每年房价的小幅上扬即可抵消房地产税导致的成本增加;此外,两地方案都重点针对新购住房,两地之外的部分居民可能加快买房步伐。

  “打击面”或不到1%

  房产税对市民的负担有多大?

  假设上海市一个三口之家拥有一套100平方米的住宅,又新购一套100平方米住宅,2套住宅合计200平方米,根据规定,若人均超过60平方米,对属新购住房超出部分的面积征收房产税;因此该家庭住宅中有20平方米需要缴纳房产税。若该房屋均价仅为2万元/平方米,未超出2010年上海市约1.5万元/平方米均价水平的2倍,则适用0.4%的优惠税率,房价按70%计算,每年征收1120元房产税,相当于房屋总价的0.03%,平摊到每月每平方米房屋,税负仅为0.47元;若该房屋均价为4万元/平方米,超出2010 年上海市约1.5万元/平方米的均价水平的2倍,则适用0.6%的优惠税率,房价按70%计算,由此计算每年征收3360元房产税,相当于房屋总价的0.04%,平摊到每月每平方米房屋,税负仅为1.4元。

  国信证券房地产行业分析师方焱表示,过去两年跟踪数据显示,上海成交套均面积在100平方米左右,过去三年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,若未来新增房源仍维持这一比例,刨去人均60平方米以内的家庭,新政策打击面或不到1%。

  政策将产生叠加效应

  齐鲁证券房地产行业分析师丁晨认为,当前房价居高不下的根本原因还是供应、收入结构和存量货币充裕,税收虽然有调节收入结构的作用,但连续出台的房地产调控政策将产生叠加效应。

  吴剑雄称,房产税将对楼市形成长远影响。他认为,房产税将会向两个方面演变,其一,试点之后开始向全国推广;其二是税收条例(征税对象、税率、免税方面)将越来越严格。其对于楼市的抑制作用将越来越大。此外,房产税降低了房产投资保值增值价值,居民投资房产的偏好将会发生改变。

  广发证券(000776)房地产行业分析师赵强称,去年12月以来,楼市的反弹背后是恐慌需求支持,即“对通胀的恐慌”、“对政策出台后税费增加的恐慌”。这次调控可能给狂热的头脑泼了一盆冷水,从而使楼市降温。货币紧缩、房地产调控、欧债危机,这三个因素都会影响市场需求,并有可能在今年上半年产生叠加效应。

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  深圳房价今年仍将高位波动

  中原地产近日发布2010年市场报告以及2011年市场预测。时值国务院“新国八条”刚刚发布,深圳中原董事总经理李耀智关于“深圳房价今年或涨15%”的观点分外引人关注。

  李耀智认为,首付提高、限购、提高利率,都符合中原对市场发展趋势的预测,2011年市场调控政策将越来越严厉。由于楼市的调控压力和市场强劲购买力的双重影响,2011年深圳楼市价格仍会在高位波动,呈现明显波段性。年终波动的中位线会逐渐抬高。全年预计会有15%左右的涨幅,新房中位线抬升23000元/平方米左右,二手房抬升到21000元/平方米左右。

  由于2011年新房供应中豪宅和高价位楼盘比例偏高,成交均价可能上升幅度较大。李耀智表示,深圳楼市今年不同产品的分化现象将更加明显,豪宅市场的价格涨幅将远大于普通住宅,最近就有不少内地上市公司的高管,委托中原在深圳买豪宅。

  去年,中原深圳地区获得12.5亿元佣金收入,稳居深圳中介行业龙头宝座。


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