倒按揭模式现身京沪 “以房养老”如何突破瓶颈

2011年11月10日 来源:人民日报

点击浏览下一页

  阅读提示

  “你留下房子,我为你养老”。老人将自有产权的房子抵押给银行等机构,机构每个月付给老人“养老金”或者提供养老服务——“以房养老”逐渐进入人们的视野。

  这是一种在一些国家已经比较成熟的养老模式,中国对此探索了数年,但至今仍没成为较普遍的选择。 按理说,这种方式对老人提高晚年生活品质多提供了一种选择,它在推广中究竟遇到了什么阻碍呢?

  以房养老形式多

  以房养老的形式挺多,只要是利用房产的价值改善老人生活的方式,比如收房租、卖房养老都可以算在内。而近年新兴的尝试则更为多样。

  国外较流行的“倒按揭”是一种比较成熟的以房养老模式,老人将房子抵押给银行等金融机构,银行根据房产价值以及老人的预期寿命评估,每月发给老人一定数量的资金。老人在世时可以一直居住此房屋,而老人去世后,房产则由银行处置。

  此前,也有养老机构推出以房养老的服务。比如与老人签订协议,约定老人住在老年公寓,享受饮食起居照料服务,而老人去世后房产则由养老机构处置。

  中信银行日前推出中老年借记卡,其中的养老按揭功能备受关注,也再次让“以房养老”成为公众关注的热点。

  中信银行上海分行介绍,中信银行“养老按揭”贷款业务是以住房为抵押,向借款人分期发放贷款,用于养老用途。

  从目前的方案看,中信银行的“养老按揭”业务与国外流行的“倒按揭”业务比较类似,但根据中国的国情进行了改进。中信银行上海分行相关负责人介绍,国外的以房养老业务在期满后,银行会收回房产。但是,中信的以房养老按揭不同,贷款期限后并不收回房产。房产的处置由借款人决定,银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人,将来也可留给孩子,更符合当前中国人的习惯。

  采访中,有老人表示,如果以房养老方式能实施,是对传统观念的颠覆。过去有房有地要留给子孙,现在,也可以留给自己用了。拥有住房的老年人可以通过以房养老,实现老年生活的衣食无忧。在保证拥有居住权的前提下,既能保持退休前的生活质量,又不会增加子女的负担。

  适用人群有点窄

  中信银行的养老按揭如何操作呢?借款人以自己拥有所有权的住房抵押,中信银行核定一个养老贷款额度,最高不超过房屋估价的60%,贷款期限内约定每月放款金额,按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。对老年客户每月发放不超过2万元,最长贷款年限不超过10年。

  “过去,银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额,然后分月还。而养老按揭则是零贷,每月发放一小笔,最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息,到期一次性还本。”中信银行上海分行相关业务部负责人说。

  如果到期后不能偿还本金,房子该怎么办?中信银行相关负责人介绍,如遇这种情况,将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

  与房屋出租相比,这一模式对老人而言究竟划不划算呢?

  粗略地估算,以北京一套价值为200万元的房子为例,如果出租,目前每月租金收益大概为4000元;如果抵押10年,按照价值的60%则可获得贷款120万元,平均每个月可贷1万元(扣除利息,实际到手不到1万元)。当然,这本息都是要还的。在此期间,老人可以同时获得租金收益,因此每月最高可以拿到1.4万元。

  显然,如果纯粹想赚钱,这样的方式是不合适的,它本质上是一项抵押贷款业务,贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重,并且预期将来有还款能力,这便是个可以考虑的选择。

  比如,55岁的居民,未到领取养老金的年纪,但是孩子正在上大学,开支较大。这样的情况下,可以考虑抵押房屋,等将来孩子工作了,自己也有养老金了,就有能力偿还贷款了。从这个角度来说,这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。

  依照中信银行的设计,只有年满55岁以上的老人,名下有两套以上的房产,才符合贷款条件。适用人群比较有限。

  水土不服怎克服

  记者在北京市东花市街道对5位老人进行了随机采访,他们大多对记者所说的以房养老感到陌生。听了记者的介绍后,有4位老人明确表示,目前的养老金足够生活,不会考虑把房子抵押出去。

  67岁的陈大爷退休前在一家企业任经济师,他认为,人口老龄化问题是中国未来的大问题,将来完全靠养儿防老不现实。国外的成功模式,我们可以探讨和尝试,但能不能符合国情要看今后的实践。“不过,在目前年轻人买房艰辛的情况下,这样的观念恐怕暂时很难获得认同。”

  事实上,以房养老的模式进入中国已有数年时间,但是却表现出“水土不服”的症状。“有房要留给孩子”,这一传统观念正是以房养老难以得到推广的重要因素。中信银行的模式基本克服了这一问题,不过门槛较高,覆盖面较窄,未来前景如何,仍有待观察。

  除了观念问题,以房养老也存在现实操作层面的问题。此前,除了银行、公积金中心,甚至一些民营养老院等都曾借鉴国外的“倒按揭”模式,均未能走远。究其原因,金融机构和老人之间在有关具体细节方面较难达成默契,机构的收益难以确定,再加上国内缺乏完善的配套法律政策,因此有关机构开展此项业务积极性不高。

  而养老机构的不稳定性,则让老人心有疑虑:在签订房屋抵押协议之后老人可能还健在几十年,几十年间该养老院如果发生变故,协议该如何执行?如果服务质量与预期有差距,老人的权益如何保障?

  有关银行业务专家认为,目前在我国60岁以上老年人达11%以上,而公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15%,推出养老按揭是对社会养老体系的有效补充。在房产仍然被视为保值增值的资产的当下,以房养老对于相关机构来说仍然有较大吸引力。

  但是,眼下的重重困难惟有得到确实破解,以房养老才能真正成为老人们放心的选择。本报记者 谢卫群 余荣华

  北京“十二五”老龄事业规划鼓励“以房养老”

  10月公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出,北京将鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构,开展“以房养老”(住房反向抵押贷款)试点业务。

  该规划显示,2010年,北京全市户籍人口中60周岁及以上老年人口为235万,占户籍人口的18.7%。预计到2015年,户籍人口中60周岁及以上老年人口将达到320万,占户籍人口的23%;65周岁及以上人口将达到212万,占户籍人口的15%。


·免责声明:
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性。
 

精彩推荐

频道精选